Рынок недвижимости, ценовая карта


Тенденции рынка


По оценкам западных аналитиков, из года в год бьются все рекорды по инвестициям в чешскую недвижимость. Уровень вложений заметно вырос в основном благодаря немецким и австрийским инвесторам. Однако налицо также непрекращающийся интерес к приобретению недвижимости у представителей Великобритании, Германии, Голландии, США, Китая, других азиатских стран и стран СНГ.

Повышенный спрос, соответственно, влечет за собой и постоянный рост цен. Можно отметить, что если 90-е годы характеризовались 10–20%-ным ежегодным ростом цен, то начиная с 2001 г. после спада в 2008 г. и некоторого периода стагнации эта цифра стабилизировалась на 7-10% в год. Учитывая относительно небольшое количество новостроек и высокий спрос на недвижимость у растущего среднего класса, данная тенденция должна сохраниться в течение 10-15 лет.

Типы недвижимости


В Чехии можно выделить несколько категорий недвижимости, которые в свою очередь делятся на подкатегории

Первая категория - это новостройки, реализованные проекты либо проекты на этапе строительства. Это кирпичные или монолитные дома, строительство которых началось в конце 1990-х лет. Это здания нового поколения с современной планировкой квартир, подземными гаражными местами, с рецепцией, охраной. Как правило, подобные дома расположены в экологически чистых, престижных районах города. Покупка такой недвижимости, как правило, является наиболее удачной инвестицией, так как цена этой группы растет наиболее быстрыми темпами. Кроме того сдать такую квартиру не составляет труда.

Вторая категория - это вторичный рынок. Это наиболее пестрая группа, так как сюда можно отнести как квартиры в исторических, так и панельных дома времен социализма.
В этой категории выделяются три подкатегории – квартиры в исторических домах конца 18-го – начала 19-го столетия, в кирпичных домах 1930-50-х годов, панельные дома, строительство которых продолжалось до середины 1990-х лет.

Что касается первой группы, такие дома можно найти в центрах исторических городов (Прага, Карловы Вары, Марианские Лазне, Чешский Крумлов и т.д.). Часть из них в отличном состоянии, после капитального ремонта, остальные ожидают этого ремонта уже десятки лет. Цены на такую недвижимость достаточно высоки.

Ко второй подкатегории можно отнести как габаритные 5-6-этажные кирпичные дома, так и дома, которые внешне выглядят как семейные, насчитывающие порядка 4-6 квартир. Стоимость таких квартир колеблется в зависимости от местоположения и состояния квартиры и дома.
Панельные дома многим из нас хорошо знакомы. Планировка и расположение комнат соответствует российским стандартам среднего типового жилья.

Существуют определенные особенности и в планировке чешских квартир. Во многих из них нет привычной для нас кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется кухонным углом, а целая комната – студией.

Третья категория - это дома и коттеджи. Их можно разделить на дома старше 10 лет и новые постройки. Среди последних выделяются классические дома и дома в стиле функционализма.

Немного врознь стоит четвертая категория - это земельные участки. В Чехии существует система различного использование земельных участков, т.е. напр. на участках, предназначенных для сельскохозяйственной деятельность нельзя построить жилые дома. Покупка земельных участков – очень тонкое дело.

Пятая категория - это коммерческая недвижимость. Вложения в коммерческую недвижимость в Чехии – немного менее перспективный вид деятельности, чем в России. Наиболее выгодны инвестиции в ресторанный и гостиничный бизнес. Пока еще есть возможность приобретения действующего отеля или ресторана в туристических центрах Чехии, однако цены на этот тип недвижимости достаточно высоки.

Шестая категория - это элитная недвижимость. Сюда входят как квартиры в исторических домах из второй категории, так и новостройки класса люкс из первой категории. В этой категории наблюдается самый динамичный рост цен за последнее время, так как такая недвижимость фактически уникальна.

Регионы


Наиболее популярны среди российских покупателей Прага и Карловы Вары. Эти два города привлекают к себе множество туристов круглый год. Несмотря на то что цены на недвижимость здесь значительно выше, чем в других городах Чехии, такой выбор оправдан: ликвидность жилья здесь выше, бесспорным плюсом также является возможность сдачи его в аренду. Кроме этого, определенной популярностью пользуется недвижимость в известных курортных городах: Марианские Лазне, Франтишковы Лазне.

В небольших городах, таких как Либерец, Кладно, Табор и даже во втором по величине городе Чехии — Брно цены на недвижимость и стоимость жизни ощутимо ниже. Чуть выше расценки на недвижимость в курортном Теплице и на родине всемирно известного пива «Будвар» в городе Чешские Будеевице. Весьма любопытен с точки зрения проживания и другой небольшой город Южной Чехии — Чешский Крумлов. Этот город-памятник, находящийся под опекой ЮНЕСКО, расположен на стыке трех стран: Чехии, Австрии и Германии. Большая часть городской недвижимости здесь давно скуплена австрийцами и немцами. Но, несмотря на это, постоянно появляются интересные предложения.

С ценами на недвижимость в Праге и регионах Вы можете ознакомиться на ценовой карте по этой ссылке.

Типы собственности


В Чехии недвижимость может находиться в государственной (муниципальной), частной, совместной и кооперативной собственности. Различные формы собственности имеют свои особенности, значимые для потенциальных инвесторов в жилье.

Государственная (муниципальная) собственность
В основном это неприватизированные квартиры в многоквартирных домах. Живущие в них люди являются не владельцами, а арендаторами. Одна из особенностей чешской приватизации жилищного фонда (в отличие от российской модели) заключается в том, что здесь нельзя приватизировать отдельную квартиру. Приватизируют сразу весь жилой дом, причем по весьма сложной методике. Поэтому при покупке государственной квартиры российский инвестор ничего не приобретает кроме права найма и многочисленных сложностей.

Частная собственность
Самый надежный вариант — приобретение частного дома или квартиры. В этом случае квартира, находившаяся в собственности физического лица или частной организации, приобретается в собственность инвестора (юридического лица инвестора).

Совместная собственность
Эта форма собственности с юридической точки зрения самая запутанная и несуразная. С одной стороны, жильцы не являются стопроцентными собственниками квартир. С другой стороны, ни товарищество, ни магистрат также не выступают полноценными собственниками. Все вместе они совладельцы дома и находящихся в нем квартир, поэтому по отдельности, самостоятельно не вправе принимать какие-то кардинальные решения. Идти на покупку квартиры, вернее доли, в таком товариществе не стоит, тем более иностранному инвестору.

Кооперативная собственность
Кооперативы (по-чешски дружества) остались от социалистической эпохи. Только стажем они и отличаются от появившихся в ходе приватизации товариществ собственников. Здесь вам предлагают купить долю, а не саму квартиру, правда, ни у кого нет преимущественного права покупки (в отличие от случая с товариществом наемников), зато существует перспектива выкупа доли в частную собственность (ибо кооперативное жилье, как и государственное, нужно приватизировать). Но когда именно данный кооператив дождется приватизации, чаще всего неизвестно. Дело в том, что в кооперативе все решает общее собрание. Не захотят ваши соседи переводить жилье в частную собственность — и никто не заставит их изменить свое решение. Кроме того, приватизацию кооперативов сдерживает необходимость полной выплаты всеми членами своего пая, что может растянуться на годы. Кооперативную квартиру можно приобрести лишь в случае, если устав кооператива не содержит запрета на членство юридических лиц (например, формулировкой «членами кооператива могут быть физические лица»). Но помните, что в кооперативах устанавливают достаточно высокую месячную плату, которая зачастую не соответствует качеству услуг по дому.

Коммунальные услуги и налоги на недвижимость


При покупке недвижимости c 1 ноября 2016 года покупатель платит 4%-ный налог. Ранее, данный налог оплачивал продавец.Величину налога вычисляют от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи или определенной оценщиком в зависимости от того, какая из этих сумм выше.

Ежегодный налог на недвижимость зависит как от площади объекта, так и от региона, где находится собственность. По мере удаления от Праги и Карловых Вар расходы на содержание недвижимости существенно снижаются. В Праге владелец собственного дома платит около 150-180 евро ежемесячно за коммунальные услуги и налог на недвижимость, который рассчитывают по сложным таблицам (он очень мал: за коттедж площадью 300 кв. м с участком 1000 кв. м надо отдать 50 евро в год). Налог на недвижимость рассчитывают один раз в год в январе (до 31 января).

Ценновая карта недвижимости


Для облегчения сложной задачи выбора недвижимости предлагаем обзор цен жилого фонда в Чехии. Таблица наглядно представляет стоимость кв.м. в различных городах Чехии. Более детально представлена Прага, где цены значительно разнятся в зависимости от района.

Все цены приведены в чешских кронах (CZK), евро (EUR), долларах (USD) и рублях (RUB) за кв.м. и имеют информационный характер.

Город Цена (CZK / м2) Цена (EUR/ м2) Цена (USD / м2) Цена (RUB / м2)
Praha 75 398 2 814 3 018 169 571
Ceske Budejovice 34 498 1 288 1 381 77 587
Brno 53 248 1 988 2 132 119 756
Karlovy Vary 36 793 1 374 1 473 82 748
Hradec Kralove 40 824 1 524 1 634 91 814
Liberec 30 158 1 126 1 208 67 826
Ostrava 23 722 886 950 53 352
Olomouc 35 775 1 336 1 432 80 459
Pardubice 32 244 1 204 1 291 72 518
Plzen 38 479 1 437 1 541 86 540
Usti nad Labem 14 342 536 575 32 256
Jihlava 28 263 1 055 1 132 63 564
Zlin 32 220 1 203 1 290 72 464
Praha 1 148 248 5 533 5 934 333 412
Praha 2 96 210 3 591 3 851 216 378
Praha 3 84 157 3 141 3 369 189 270
Praha 4 65 202 2 434 2 610 146 640
Praha 5 75 855 2 831 3 037 170 599
Praha 6 82 050 3 063 3 284 184 532
Praha 7 85 381 3 187 3 418 192 023
Praha 8 78 633 2 935 3 148 176 847
Praha 9 62 748 2 342 2 512 141 121
Praha 10 66 182 2 470 2 649 148 845
стрелка